Kiraya veren ve kiracının anlaşarak kiralananın tahliyesinin sağlanması her zaman mümkündür. Ancak taraflarca anlaşılamadığı takdirde; Tahliye taahhütnamesi ile icra takibi dışında (itiraz edilmezse) kiracının tahliyesi ancak mahkeme kararıyla mümkündür. Kiracının tahliyesi için tercih edilecek yöntem tahliye sebeplerinin varlığına ve kiracının itirazlarına göre değişebilir. Bu yazı özel olarak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için hazırlanmıştır.
Kiracı tahliye davası sürecine başlanmadan önce dikkat edilmesi gereken öncelikli husus sürecin kim adına takip edileceği ve kime karşı başlatılacağıdır. Kiraya veren ve ev sahibi aynı kişiler olmak zorunda değildir. Ayrıca kira sözleşmesi vekille de yapılmış olabilir. Bu iki husus netleştirilmeden sürece başlamak davanın reddine sebep olabilecekitr. Kiracı Tahliye Davası Kimler Açabilir? ve Kira Sözleşmesinin Vekaleten Yapılması yazılarımızla sürece kimin adına başlanacağının doğru şekilde tespiti mümkündür.
I. Kiracı Tahliye Davası Sebepleri ve Tercih Edilen Yöntem
Kiracı tahliye davası açılmadan önce kiracının tahliyesi nedenlerinin irdelenmesi gerekecektir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının tahliyesi nedenleri sınırlı sayıdadır. Bu sebepleri 9 başlık altında toplamak mümkündür;
- Kira ve/veya aidat bedelinin ödenmemesi, (Türk Borçlar Kanunu madde 315)
- Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye, (Türk Borçlar Kanunu madde 352/1)
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, (Türk Borçlar Kanunu madde 352/2)
- On yıllık uzama süresinin dolması, (Türk Borçlar Kanunu madde 347)
- İhtiyaç nedeniyle tahliye, (Türk Borçlar Kanunu madde 350)
- Özenle kullanma ve komşulara saygı hakkı nedeniyle, (Türk Borçlar Kanunu madde 316)
- Kiracının veya eşinin konutunun olması, (Türk Borçlar Kanunu madde 352/3)
- Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, (Türk Borçlar Kanunu madde 351)
- Yeniden inşa, imar onarım nedeniyle tahliye, (Türk Borçlar Kanunu madde 350)
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde tahliye sebepleridir. Bu sebepler dışında açılan kiracı tahliye davası reddedilecektir. Kiracı tahliyesi nedenleri hakkında detaylı bilgi için; Kiracının Tahliyesi – Kiracı Nasıl Çıkarılır? yazımızı okuyabilirsiniz.
Türk Borçlar Kanunu’nun düzenlemesine göre kiracının tahliyesi nedenlerinden bazıları kiraya verenin bildirimiyle sona erdirilebilmektedir. Bildirimin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Kiracının kira ve/veya aidat bedelini ödememesi nedeniyle fesih, Özenle kullanma ve komşulara saygı hakkı nedeniyle fesih, on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle fesih nedenleri kiraya verenin bildirimiyle gerçekleşecektir.
İhtiyaç nedeniyle, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle, kiracının veya eşinin konutunun olması, iki haklı ihtar nedeniyle, yeniden inşa, imar onarım nedeniyle, tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye nedenleri ise dava yoluyla kullanılabilecek fesih nedenleridir. (*Tahliye taahhütnamesi nedeniyle icraya başvurarak tahliye sürecinde kiracının itirazı olmazsa kiracı tahliye davası açılması gerekmeyebilir.)
Tercih edilecek yöntemlerde İcra ve İflas Kanunu’nun kiracının ilamsız takiple tahliyesi için öngörülen süreçlerden de bahsetmek yerinde olacaktır.
İcra ve İflas Kanunu’nun 269’uncu ve devamı ve ayrıca 272’inci ve devamı maddelerinde “kiralar hakkında hususi hükümler ve kiralanan taşınmazların tahliyesi” için iki yöntem düzenlenmiştir. Bunlar; Örnek no:13 adi kira ve hasılat kiraları için takip ve Örnek no:14: mukavelename ile kiralanan taşınmazların tahliyesidir. Bunlar kiracının tahliyesi için tercih edilebilecek yöntemlerdir ve kiracının hızlı şekilde tahliyesini sağlayabilir. Her iki icra takibinde de kiracının ödeme / tahliye emrine itiraz hakkı mevcut olup, kiracının itiraz edip etmemesine ve itirazın içeriğine göre; icra mahkemesinde veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye talebinde bulunulabilecektir.
II. İcra Mahkemesinde Kiracı Tahliye Davası
İcra mahkemesinde kiracının tahliyesi için dava açılması ancak öncesinde başlatılmış olunan bir icra takibiyle mümkündür. Bu takip alelade bir takip olmayıp özel olarak kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik olarak başlatılabilecek Örnek:13 veya Örnek:14 takibi olmalıdır. İcra takibinin başlatılması konusunda detaylı bilgi için Tahliye Talepli İcra Takibi yazımızı okuyabilirsiniz.
Kiracı kendisine usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş Adi Kira ve Hasılat Kiralarına Ait Takipte Ödeme Emrine karşı itiraz etmemiş ve/veya itiraz etmesine karşın sözlü veya yazılı kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzayı inkar etmemişse; takibe konu kira bedelini de 30 günlük ihtar süresi içerisinde ödememişse o halde kiracının tahliyesi için icra mahkemesinde tahliye davası açılabilecektir. Kiracının ödeme emrine karşı itirazı yargılamayı gerektiren savunmaları içeriyorsa o takdirde davanın sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası şeklinde açılması gerekecektir.
İcra mahkemesinde görülebilecek ikinci kiracı tahliye davası ise Yazılı Sözleşme ile Kiralanan Taşınmazın Kira Süresinin Bitmesi Durumunda Tahliye Emri “itirazın kaldırılması” istemli davadır.
İcra mahkemesinde görülen davalarda mahkemenin sınırlı yetkisi nedeniyle sadece yazılı belgeye dayalı iddialar ileri sürülebilecektir. Tanık dinlenmez, yemin teklif olunmaz, keşif yapılmaz. Bu nedenle yazılı belgeye sahip taraf iddiasını ispatlayabilecektir. İcra mahkemesinde görülen kiracı tahliye davaları hakkında detaylı bilgi için; İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası yazımıza göz atın.
İcra mahkemesinde görülecek itirazın kaldırılması ve tahliye davalarında dava şartı arabulucuk şartı yoktur.
III. Sulh Hukuk Mahkemesinde Kiracı Tahliye Davası
1. Dava Şartı Arabuluculuk
Kira ve/veya aidat borcunun ödenmemesi ve tahliye taahhütnamesi (*kiracının itirazı yargılamayı gerektirirse bunlar için de sulh hukuk mahkemesine başvurulması gerekecektir.) dışındaki tüm kiracı tahliye davalarının sulh hukuk mahkemesinde görülmesi zorunludur. Tabi sulh hukuk mahkemesinde kiracının tahliyesi davasından önce kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusunun yapılması ve sürecin tamamlanması şarttır. Hakim tarafından öncelikle arabuluculuk sürecinin yerine getirilip getirilmediği araştırılır.
2. Dava Değeri
Sulh hukuk mahkemesinde görülecek olan gerek itirazın iptali ve tahliye ve gerekse tahliye davalarında dava değeri yıllık kira bedelidir. Harçlar Kanunu’na göre kiracı tahliye davasında yıllık kira bedelinin binde 68,31 / 4 oranında peşin harç alınacaktır. Kira bedelinde ihtilaf varsa önce bu ihtilaf giderilecektir.
Kiracı tahliyesi davası masrafları peşin harç, başvurma harcı, vekil varsa vekalet harcı ve baro pulu ve gider avansı olacaktır. Masraf miktarı dava değerine (yıllık kira bedeli) göre değişir.
3. Kiralananın Vasfı
Kira sözleşmesinden açıkça kiralananın konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesine ilişkin mi olduğu anlaşılamıyorsa ve taraflar arasında bu hususta ihtilaf mevcutsa hakim öncelikle uyuşmazlığa hangi kanun hükümlerini uygulayacağını değerlendirmek için kiralananın vasfını araştıracaktır. Kiralananın konut ve çatılı işyer kira sözleşmesi olup olmadığına göre tahliye nedenleri ve usul değişeceğinden bu konu önceliklidir.
4. İddia ve Savunmalar
Kiracı tahliye davası basit yargılama usulüne tabi olacaktır. Bu nedenle tarafların iddia ve savunmaları için yalnızca bir dilekçe hakkı söz konusudur: Dava dilekçesi ve cevap dilekçesi. Bunun dışında tarafların ıslah hakkı saklıdır.
Davacı kiraya verenin davasının nedenini açıkça belirtmemesi halinde hakim davacı yana süre vererek vakıalarını ve dayandığı nedenleri somutlaştırmasını isteyebilir.
Davacının dayandığı tahliye nedenine göre davada kullanacağı ispat araçları da değişebilir. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında üstün vasıf iddiası keşif deliliyle, ihtiyacın samimi ve zorunlu olması tanık deliliyle ispat olunabilecektir. Yine örnek vermek gerekecek olursa temerrüt nedeniyle tahliye davasında ihtar veya ödeme emrinin tebliğ edildiğine ilişkin iddia yazılı delille ispatlanmalıdır.
Genel olarak incelenecek deliller;
Temerrüt nedeniyle tahliye davasında; kira sözleşmesi, temerrüt ihtarı ve tebliğ belgeleri, ödeme savunmasında bulunulduysa ödeme belgeleri ve banka kayıtları ve gerekirse bilirkişi incelemesi.
Özenle kullanma nedeniyle tahliye davasında; kira sözleşmesi, mehil verilen ihtarname ve tebliğ belgeleri, keşif ve bilirkişi incelemesi
10 Yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye davasında; kira sözleşmesi, ihbar bildirimi ve tebliğ belgeleri,
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında; Kira sözleşmesi varsa ihtarname ve tebliğ belgeleri, tanık beyanları, gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında; kira sözleşmesi, ihtarname ve tebliğ mazbatası, tanık beyanları, gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi
Zorunlu tadilat ve onarım nedeniyle tahliye davasında; kira sözleşmesi, ihtarname ve tebliğ mazbatası, onaylı inşaat veya tadilat projesi ve avan proje, keşif ve bilirkişi incelemesi
Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye davasında; kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi, itiraz durumuna göre bilirkişi incelemesi, yemin, varsa ihtarname ve tebliğ şerhi.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında; kira sözleşmesi, ihtarnameler ve tebliğ şerhleri ve/veya icra dosyaları ve tebliğ mazbataları, ödeme belgeleri, banka kayıtları, bilirkişi incelemesi
5. Hüküm – Karar
Davada aşamalar; dilekçelerin verilmesi, ön inceleme, tahkikat, sözlü yargılama, hüküm şeklinde ilerleyecektir. Tüm delillerin toplanmış olması ve araştırılacak başkaca bir durum kalmadığı anlaşılırsa tek celsede davada hüküm kurulabilir.
Karar dava değerine göre kesin olarak verilebilir. Bu durumda tarafların istinaf mahkemesine başvuru hakkı olmayacaktır. Ancak dava değerinin parasal sınırın üstünde olması durumunda istinaf kanun yolu açık karar verilecektir. Duruşmada açıklanan karar kısa karardır. Hakim tarafından en geç 30 gün içinde gerekçeli kararın yazılması gerekecektir.
Gerekçeli karar tarafların talebiyle taraflara tebliğ edilecektir. Aksi takdirde usulsüzlük söz konusu olacaktır.
Kiracı tahliye davası kararları kesinleşmeden takibe konu edilebilir. Mahkeme ilamı itirazın iptali yönündeyse icra dairesine karar sunularak yargılama giderleri bakımından takip talebi sunulmalı ve harç yatırılmalıdır. Yargılama giderleri yönünden takibin devamı icra emrinin tebliğinden sonra olacaktır. Tahliye kararı yönünden ayrıca yeniden tahliye emri gönderilmesi gerekmez.
6. İstinaf Süreci
Sulh hukuk mahkemesinin kararına karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde istinaf kanun yoluna başvurulabilecektir. İstinafa başvurmak tahliye kararının icrasını tek başına durdurmaz. Aleyhine tahliye kararı verilen kiracı istinafa giderken icranın geri bırakılması (tehiri icra) talebinde bulunursa ve devamında üç aylık kira bedelini icra dairesine depo edip karar alırsa tahliye kararının icrası durabilecektir. Detaylı bilgi için Tahliye Kararlarına İcranın Geri Bırakılması yazımızı okuyabilirsiniz.
IV. Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Her dava kendine özgüdür. Bu nedenle tüm kiracı tahliye davaları için kesin bir süre vermek doğru olmayacaktır. İcra mahkemelerinde görülen kiracı tahliye davalarının yaklaşık olarak 6 ay ile 1 yıl arasında, sulh hukuk mahkemelerinde görülen kiracı tahliye davalarının 9 ay ile 1,5 yıl arasında sürmesi mümkündür. İstinaf süreci mahkeme yoğunluğu ve duruma göre 6 ay ile 2 yıl arasında sürebilir.
Davanın ne kadar süreceği; tahliye nedenine, mahkemenin yoğunluğuna, davacı ve davalının iddialarına ve dosyadaki eksikliklerin takibine, bilirkişi raporu, keşif gibi delillerin olup olmayacağına göre değişebilir.
V. Kiracı Tahliye Davası Dilekçe Örneği
Kiracı tahliye davası dilekçesi örnek olarak yazılmıştır. Dilekçede bahsi geçen kişi ve vakıalar hayal ürünüdür. Hukuki süreçlere başlamadan önce avukata danışınız.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawfirm.com
